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MEDIDAS QUE AFECTAN A LOS ALQUILERES

MEDIDAS QUE AFECTAN A LOS ALQUILERES

MEDIDAS QUE AFECTAN A LOS ALQUILERES

REAL DECRETO – LEY 35/2020: MEDIDAS QUE AFECTAN A LOS ALQUILERES

Empezamos el año analizando, por razones de urgencia temporal, dado que el plazo para solicitar este tipo de “ayudas” finaliza el 31 de enero, el Real Decreto-ley 35/2020, que incluye medidas que afectan a las relaciones arrendaticias:

1.- ¿Qué arrendatarios pueden acogerse a estas medidas?

Según el artículo tercero de este Real Decreto Ley, los destinatarios de las medidas serán autónomos y pymes.

En el caso de autónomos deberán cumplir los siguientes requisitos:

  1. Estar afiliado o en situación de alta (evidentemente)
  2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por las Autoridades competentes, que en Andalucía es consecuencia de la aplicación de las medidas del grado 2 del artículo 4 de la Orden de 8 de noviembre de 2020 de la Comunidad Autónoma de Andalucía, a saber: actividad comercial (con sus excepciones), actividades de restauración, gimnasios, espectáculos públicos, etc (ver newsletter de fecha 9 de noviembre)

En caso de que su actividad no se haya visto directamente suspendida, deberá́ acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En el caso de las pymes, además de los requisitos indicados anteriormente, deberán acreditar que no alcanzan los límites establecidos en la Ley de Sociedades de Capital, para formular balance abreviado (es decir, que su activo no supere los 4M, la cifra de negocios los 8M y el número de trabajadores inferior a 50).

2.- ¿Quiénes son los arrendadores afectados?

Este Real Decreto hace una distinción en dos categorías diferentes de titulares de inmuebles urbanos. En la primera categoría, estarían los “grandes arrendadores”, entre los que se encuentran las empresas o entidades públicas y los titulares de más de 10 inmuebles (sin que cuenten garajes y trasteros) y en la segunda categoría se encuentran los propietarios que no estén incluidos en los supuestos anteriores básicamente.

3.- ¿Qué medidas son las que pueden acogerse arrendatarios?

Para quienes el arrendador sea considerado como “grandes arrendadores”:

  1. Una reducción del 50 por ciento de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, actualmente hasta las 00:00 horas del 9 de mayo de 2021, y sus prorrogas correspondientes. hasta un máximo de cuatro meses.
  2. Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará durante el mismo periodo de tiempo que el punto a. anterior. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta. El pago aplazado de las rentas se podrá́ realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento.

Para el resto de arrendadores, es decir los que no sean “grandes arrendadores”:

  1. El arrendatario “podrá solicitar” del arrendador el aplazamiento temporal en el pago de la renta (¡¡sin concretar ni plazos ni cantidades, viva la seguridad jurídica!!), siempre que no haya mediado acuerdo previo entre las partes.
  2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refiere el apartado anterior, las partes podrán disponer del importe entregado por el arrendatario como fianza, para el pago, total o parcial, de una o varias mensualidades. El arrendatario se obliga a reponer el importe que se haya dispuesto de la fianza, en un plazo no superior a un año desde la celebración del acuerdo, o antes del final de la vigencia de la relación arrendaticia.

4.- ¿Es imperativa la aplicación de las medidas que solicite el arrendatario?

La medida sólo se aplicará para los grandes arrendadores, pero para el resto será a la voluntad del arrendador. Para incentivar que los pequeños arrendadores rebajen la renta, el legislador introduce una cláusula para que su “buena voluntad” se exteriorice, introduciendo un incentivo fiscal absolutamente infumable, no por el hecho en sí, sino por la forma en su redacción, ya que según se indica en su artículo 13, se permitirá “computar como gasto deducible para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario la cuantía de la rebaja de la renta acordada durante tales meses”. La redacción desde luego es manifiestamente mejorable pues no entendemos cómo se puede deducir como gasto deducible un menor ingreso. Veremos las posteriores aclaraciones de la AEAT.

En definitiva, que otra “tralla” legislativa en nuestro querido BOE de cada día, esta vez de 37 páginas (evidentemente hay mucha más letra pequeña que llegado el caso particular de cada cual habrá que estudiar), que confunde más que aclara, que introduce a nuestro juicio elementos de inseguridad jurídica en muchos aspectos, y todo por el infinito empeño del Estado en regular las relaciones particulares para “beneficiar” al comerciante. No obstante, y como está publicado y tiene fecha de caducidad la solicitud (el 31 de enero), lo comunicamos para que cada cual valore la posibilidad de solicitarla.